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眼见租金涨不停出租方可否提前解约

责任主编:管理员   |   发布时间:2018-09-17

        2000年,薛某与初某签订租赁合同,约定薛某将位于城郊接合部的一套房屋及院落出租给初某,月租金为200元,租期为18年。初某租下该房屋后饲养奶牛,很是赚了一大笔钱。2008年以来,随着城镇化建设的快速推进,房价飞涨,租金也随之“水涨船高”。对此,薛某多次要求变更租赁合同,增加租赁费用,初某则坚决表示反对,为此薛某起诉至法院,要求与承租方解除合同。法院经审理判决支持了原告的诉讼请求。

  通常情况下,合同订立并开始履行后,因一方原因导致违约的,可以追究违约责任。然而,现实中难免出现各种“意外”,致使继续履行合同的基础丧失或动摇。此时,受损一方可以及时援引“情势变更”原则来维护自身权益。所谓“情势变更”原则,是指合同有效成立后,作为合同关系建立的基础或环境的客观情况,因不可归责于双方当事人的原因,发生无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,导致合同的基础动摇或丧失,或继续维持合同则有悖于诚实信用原则和显失公平时,应允许变更合同内容或者解除合同。最高人民法院1993年5月6日发布的《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确提出:“由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化,以致按原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情势变更的原则变更或解除合同。”这是司法实践中对适用情势变更原则的明确规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中,原、被告签订租赁合同时的经济发展水平较之现在已发生根本变化,当初约定的租金与当下的价值已不可同日而语,据此可以认定本案中存在“情势变更”事由。初某如果仍按原合同约定支付租金,对于薛某而言明显不公平,损害了原告的实际利益。因此,法院基于公平公正和诚实信用原则作出上述判决。

  (作者:张兆利 赵世信  作者单位:山东省昌乐县司法局)

 

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